Näringsverksamhet - beskattning vid hyresfastighet
Skriven av al den 21 juni, 2009 - 20:01
Forums:
Body:
Hej,
jag och min sambo har funderat på att köpa en fastighet i en mindre stad i Södermanland. Vi har även funderat en del på beskattning av överskottet från näringsverksamheten. Vi hade tänkt att ha fasigheten privat, dvs driva som enskild firma.
Jag har läst mig till att beskattning sker i inkomstslaget näringsverksamhet och att det ses som aktiv näringsverksamhet då vi själva sköter den löpande driften (fakturering, underhåll etc.). Därefter har jag förstått att beskattning sker progressivt. Efter detta behöver jag hjälp, illustrerar mina frågor i ett exempel nedan:
Hyresint. 300 tkr
Driftskostn 80 tkr
Räntekostn 120 tkr
Tot överskott = 100 tkr.
Fråga 1) Får man göra avskrivningar på fastigheten som man kan göra i ett AB?
Fråga 2) Hur kommer beskattning att ske om ovanstående förutsättningar gäller (bortsett från ev avskrivning då den i sammanhanget är oväsentlig till belopp)? Är det som så att först ska man betala egenavgifter ca 30% - alltså 30 tkr och att dessa betraktas som avdragsgilla och att man därefter betalar ytterligare skatt (ca 30% igen)? Alltså att man efter egenavgifter hamnar på ett res på 70 tkr som man därefter betalar 30% skatt på och slutligt res efter skatt blir 49 tkr?
Fråga 3) Vad är de korrekta procentsatserna för egenavgifter och skatt?
Fråga 4) Förutsätter att räntekostnaderna är fullt avdragsgilla, detta stämmer väl? Man har väl inte någon skattereduktion på räntekostnader hänförliga till näringsfastighet såsom man har på en privatbostad eller?
Stort tack för hjälpen!
- Logga in eller bli medlem för att skriva Dina kommentarer.
Bedriver man sin rörelse i form av enskild näringsverksamhet eller AB så har skattelagstiftarna försökt likställa företagsformerna. Bl.a. kan den vinst man som enskild företagare låter vara kvar i rörelsen beskattas med 26,3 % i skatt precis som i ett AB.
En fördel som enskilda näringsidkare har är att vid en försäljning beskattas reavinsten i inkomstslaget kapital med 27 %.
Svaren på dina frågor;
1. Samma regler som för ett AB
2-3. Egenavgifter ca 21 % på bruttovinsten och som man får göra avdrag för innan den beskattningsbara vinsten framkommer. I år är egenavgifterna vid 1 karensdag i sjukförsäkringen = 29,71 % på den beskattningsbara inkomsten. På nettovinsten betalar man kommunalskatt och eventuell statlig skatt om man kommer över brytpunkten 367600 kr.
4. Räntekostnaden är fullt avdragsgill.
Skulle ni själva disponera någon del i fastigheten får man göra ett inkomsttillägg för den förmånen.
Stort tack för så snabbt svar! Tyvärr är jag fortfarande lite förvirrad.
Förstår jag dig rätt när jag säger att under förutsättning att om den beskattningsbara vinsten understiger 367,6 tkr betalar man endast 29,71% i skatt (egenavgifter) och det är den enda skatten man betalar? Vilken skatt/er har man dragit av för att komma fram till nettovinsten?
Jag hade hoppats på att man betalade xx% skatt, nettobeloppet kunde man därefter disponera hur man själv vill som privatperson. Fungerar det inte så - tänker på meningen "den vinst man som enskild företagare låter vara kvar i rörelsen beskattas med 26,3 % i skatt precis som i ett AB"
Tack än en gång!
Om den beskattningsbara inkomsten understiger 367,6 tkr betalar man endast 29,71% i egenavgifter samt den gällande kommunalskatten.
Du kan läsa mer i Skatteverkets broschyr Skatteregler för enskilda näringsidkare SKV 295 som finns på hemsidan
wwww.skatteverket.se
Vad är expansionsfond?
Avsättning till expansionsfond är, liksom räntefördelning,
ett sätt att göra skattereglerna mellan enskild
firma och aktiebolag likvärdiga. Reglerna
ger dig med
enskild näringsverksamhet samma möjlighet
som
ägare till aktiebolag att utöka ( expandera ) verksamheten
med medel som bara beskattats med bolagsskatt,
dvs. 26,3 %. Resten av inkomstskatten
samt egenavgifter
eller särskild löneskatt ( socialavgifter
) betalar
du när expansionsfonden återförs. Du får alltså skjuta
upp beskattningen till ett senare år. Du sätter av till
expansionsfond i deklarationen, inte i bokföringen.
Att sätta av till expansionsfond
För att du ska få sätta av till expansionsfond krävs
det att det finns ett tillräckligt stort positivt kapital
i verksamheten efter en del justeringar, se nedan.
Reglerna innebär att det belopp som du sätter av till
expansionsfond får du dra av i näringsverksamheten
och du betalar i stället en särskild expansionsfondsskatt
med 26,3 % på beloppet som du satt av.
Exempel: Expansionsfondsskatt
Jenny har en inkomst från verksamheten på
300 000 kr.
Hon väljer att sätta av till expansionsfond med
100 000 kr.
Jennys inkomst av näringsverksamhet minskar då
till 200 000 kr. Samtidigt måste hon betala expansionsfondsskatt
med 26300 kr ( 26,3 % x 100 000 ).
När du återför expansionsfond till beskattning tas
den upp som en intäkt i näringsverksamheten. Samtidigt
får du tillbaka den expansionsfondsskatt som
du betalat tidigare.
Du kan sätta av under flera år och du kan dela upp
återförda belopp på flera år. Det finns ingen tidsgräns
för när ett avsatt belopp senast ska vara återfört.
Reglerna ger dig också en möjlighet att kvitta underskott
mot tidigare vinster genom att de år du har vinst,
sätta av till expansionsfond och att återföra dem det
år du har förlust.
Exempel: Återföring från expansionsfond
Edin har tidigare vinstår gjort avsättning till expansionsfond
med 200 000 kr. Han har i år ett underskott
i verksamheten på 100 000 kr.
Han kan då föra åter 100 000 kr från expansionsfonden.
Inkomsten av näringsverksamhet blir 0 kr och
han får tillbaka expansionsfondsskatt med 26300 kr.
Om du sätter av till expansionsfond minskar detta
underlaget för räntefördelning. Du kan alltså göra
mindre räntefördelning när du sätter av till expansionsfond.
Belopp du satt av blir inte heller sjukpenninggrundande
eller pensionsgrundande förrän du återför
beloppet
och beskattar det som inkomst av näringsverksamhet.
Hjälpblankett
För att underlätta finns det en hjälpblankett för
beräkning av expansionsfond (SKV 2196).
Blanketten utgår ifrån ditt egna kapital vid årets
utgång, belopp i B10 på årets NE-blankett. Värdet
justerar du för vissa skattemässiga poster. Hjälpblanketten
är för ditt eget bruk och lämnas inte in
till Skatteverket. Du kan hämta blanketten på
Skatteverkets webbplats.
Högst inkomsten får sättas av
Du får sätta av med ett belopp som är högst inkomsten
i näringsverksamheten före sjukpenning, kostnad
för pensionssparande inklusive särskild löneskatt
och egenavgifter, men efter räntefördelning
och periodiseringsfond.
Exempel: Avsättning till expansionsfond
Linda har en inkomst från verksamheten på
500 000 kr.
Utrymmet för räntefördelning är 100 000 kr och
hon väljer att flytta detta belopp till kapital.
Därefter återstår 400 000 kr av inkomsten. Hon sätter
av 25 % eller 100 000 kr till en periodiseringsfond.
Sedan återstår 300 000 kr som är Lindas utrymme
för avsättning till expansionsfond.
Gräns för avsättning
Det finns en gräns för hur mycket
du får ha satt av totalt
till expansionsfond från olika år. Du får ha 138,89 %
av ditt kapital i verksamheten ( kapitalunderlaget
)
vid årets slut avsatt till expansionsfond. Det betyder
att expansionsfonden får vara lika stor som kapitalet
i verksamheten med tillägg för expansionsfondsskatten
som är 26,3 %.