2 lgh Privatbostad
Skriven av MikaelJohansson den 5 Augusti, 2010 - 01:50
Body:
Hej alla (nyhittat hit)
Jag äger en 2 familjsvilla som jag avser att hyra ut. Jag kommer att hyra ut båda lgh på öppna marknaden. Idag är huset klassat som privarbosdat då ägaren bott där själv i alla tider.
Men det finns inte en chans i världen att det ska gå runt ekonomiskt(pga ab skatten) om jag inte får göra avdrag för driften och underhållet.
Vad krävs och var ändrar jag så att jag får huset klassat som Näringfastighet ??
Dessa skatter ser hela tiden till att glöra det svårt
Mvh Mikael
- Logga in eller bli medlem för att skriva Dina kommentarer.
Enklast är att begära en omklassificisering av Skatteverket
Från broschyren SKV 313
En fastighet utgör antingen privatbostadsfastighet
eller näringsfastighet. En fastighet som vid fastighetstaxeringen inte är småhusenhet klassificeras skattemässigt alltid som näringsfastighet. En fastighet som
vid fastighetstaxeringen utgör småhusenhet klassas
antingen som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet.
Bedömningen görs vid kalenderårets utgång.
Om småhusenheten har överlåtits under året görs
bedömningen på förhållandena på försäljningsdagen.
Privatbostadsfastigheter är sådana byggnader som
i huvudsak är inrättade som bostad åt en eller två
familjer. Bostaden måste också till viss del användas
för ägarens boende, permanent eller som fritidsboende.
De fastigheter som inte uppfyller kraven för
privatbostadsfastighet är näringsfastigheter. Om du
vill läsa mer om de krav som gäller privatbostadsfastigheter
se i ordlistan.
Så,,om jag nu har en 2 familjs fastighet som är klassad som privatbostad och jag hyr ut båda lgh,erna,,,så borde jag få klassa om huset. För jag har inte för avsikt att själv använda huset. Jag kommer själv att bo på ett helt annat ställe..
Är det rätt uppfdattat ??
Så är det meningen att du ska göra.
Någonstans har jag läst att man måste ha 3 lägenheter i huset för att få klassa det som näringsfastighet, vet du något om det Ulf ?
Även om man har 2 och använder dem yrkesmässigt till uthyrning så är det en näringsfastighet.
För en fysisk person kan en fastighet klassificeras som privatbostadsfastighet eller som näringsfastighet. En privatbostadsfastighet är ett småhus som är inrättat till bostad åt en eller två familjer. Småhuset ska dessutom till viss del användas eller vara avsett att användas till permanent eller fritidsboende av ägaren eller närstående personer till ägaren. Enfamiljshus ska användas till övervägande del (mer än 50 procent) av ägaren eller närstående.För tvåfamiljshus gäller att en väsentlig del (minst 40 procent) ska användas av ägaren eller närstående
för att fastigheten ska klassificeras som privatbostadsfastighet.
En obebyggd tomt klassas som en privatbostadsfastighet
om den är avsedd att bebyggas med
en bostad för ägarens eller närståendes permanentboende
eller fritidsboende. För ytterligare information
om be greppet privatbostadsfastighet, se broschyren
”Försäljning av småhus och ägarlägenhet”
(SKV 379).
Dom länkar som är medskickade är ju mot försäljning. Var hittar jag blanket att skicka in och ändra från privat bostad till näringsfastighet ??
Begär en ny fastighetstaxeringsblankett telefon 0771-567 567
Jag tackar så välldigt för uppgifterna Ulf,men
Vet du hur det ligger till med avdragen:
Detta är ett enkelt exempel !
Inkomster: 2 lgh 5000X2 i mån = 120t per år
Utgifter: pellets 16.000kr
el 30.000kr
skottning 1500kr
Lån 20.000kr
Totalt 67.500kr
Om det nu är en näringsfastighet,,hur ser dessa avdrag ut,är det hela summan som får dras av eller delar av den??
Ja, alla kostnader inklusive moms får dras av från hyresintäkten. Dessutom gör man en årlig avskrivning på
ca 2 % av anskaffningskostnaden för byggnaden (ej marken). I ditt fall skulle man kanske hamna på ca 15 000 kr i inkomst med ungefär hälften i skatt ca 7 500 kr.
Använder du schablonmetoden; 120 000-12 000-24 000 = 84 000 vilket ger en skattekostnad (30 %) på 25 200 - ränteavdraget 6 000 (30 % av 20000) = 19 200 kr.
Ett sätt att minska skattekostnaden är att hyresgästerna själva står för en del kostnader som exempelvis el och värmekostnaderna varvid hyresintäkten blir lägre etc....
Om min tanke är att inte gå i vinst,men att jag tex vill investera dom pengar som blir över ifrån hyra. Tex att man reparerar och invetserar i byggnaden så att man hamnar på ett plus minus noll resultat. Kan man göra så?
Kan man räkna såhär
Hyres intäkter minus utgifter (förbruknings vara/ nya toalett stolar etc) = en summa och det är den summan jag ska skatta för ?
i princip gör man så. Bokföringsnämnden har en liten skrift "om att föra bok" som är informativ om hur man lägger en redovisning mm. Du kan ladda hem den från
http://www.bfn.se/info/att-fora-bok.aspx
Det dyker upp ibland text gällande nästående släktingar
Om jag hyr ut ett 2lgh näringsfastighet till två familjer och den ena skulle vara en nästående släkting,men denna betalar normal hyra (om man ser till hyresbolagen i omg). Skulle det kunna vara ett hinder?
Det är i allmänhet inget problem att få en fastighet klassificerad som en näringsfastighet utan problemet kan vara att få den klassificerad som privatbostad (pga enklare och oftast förmånligare skatteregler)
Skulle det kunna vara en nackdel för mej att göra som jag tänkt? Jag ser nu möjligheterna att få dra av kostnaderna för driften och underhållet som jag inte får göra om jag har kvar huset som privatbostad.
12000 och 20% varianten är mindre pengar än det jag har i drift och underhåll..
Ett sätt att minska skattekostnaden är att hyresgästerna själva står för en del kostnader som exempelvis el och värmekostnaderna varvid hyresintäkten blir lägre etc....
Med dina siffror skulle det med schablonmetoden kunna bli;
74000-12000-14800(20% av 74000)= 47200-20000(ränteavdraget) =27200 vilket ger 8160 kr i skatt under förutsättningen att hyresgästerna själva inhandlar pelletsen och tecknar egna elabonnemang i utbyte mot en reducerad hyra.
Vid en framtida försäljning och eventuell kapitalvinst så beskattas den med 5 % lägre skatt om det gäller en privatbostad enligt dagens regler.