En privat sajt med många skattetips och en guldgruva för dem som arbetar aktivt med skatter!

Denna webbplats administreras av Skattepunkten AB
Skattepunkten AB ger Dig professionell skatterådgivning

Försäljning av fastighet från mitt helägda AB till mig privat

Hej!

Jag undrar vad som är minsta pris som kan sättas då jag från mitt helägda AB säljer en fastighet till mig privat?

Jag har sett rättfall där Tingsrätten har ställt krav på att det skall vara taxeringsvärdet/0,75 som är minsta pris men även juridiska inlägg där de säger att allt över taxeringsvärdet är försäljning annars räknas det som gåva.

Spelar det någon roll hur mycket företaget har betalat för fastigheten?

Mitt helägda AB har inga anställda eller andra intressenter och det finns gott om eget kapital över efter försäljning till priset av taxeringsvärdet eller taxeringsvärder/0,75.  

Mvh Per

Uttagsbeskattning är ett omfattande kapitel men Clas m.fl. har skrivit om det här på forumet:

http://www.skatter.se/index.php?q=node/2252

av Ulf Bjarme

Tack för ditt svar Ulf!

Jo det är sant att saker skall uttagsbeskattas om uttag sker under marknadsmässigt pris. Min tanke var att om taxeringsvärdet skall motsvara 75% av marknadsvärdet så borde väl det omvända också gälla dvs. taxeringsvärdet/0,75=marknadsvärdet och godtas som marknadsmässigt pris och då borde väl inte det uttagsbeskattas?

Mvh Per

 

av per65

Jag kan inte svara på om taxeringsvärdet, som bygger på historiska data, kan användas för att komma fram till lägsta marknadsvärde. Alternativt får man låta ett par mäklare värdera fastigheten.

Om du inte säljer till dig privat utan till ett av dig ägt bolag kan underprisöverlåtelse ske utan uttagsbeskattning.

länk till en uppsats om detta:

uu.diva-portal.org/smash/get/diva2:322638/FULLTEXT01

av Ulf Bjarme

Tack för svaret Ulf!

Är det inte så att om jag säljer till ett av mig ägt bolag skjjuter jag upp beskattningen av antingen försäljningen av aktierna i bolaget eller av fastigheten i bolaget och då är det bokförda värdet och taxeringsvärdet troligen ganska lika och om försäljningspriset är högre än dessa värden kommer detta att beskattas. 

kvarstår det inte fortfarande att det är marknadsvärdet som gäller om jag från detta bolag skulle sälja det vidare till mig privat och att det då skulle bli föremål för uttagsbeskattning.

Mvh Per

av per65

En beskrivning från HQ bank! hur olika lösningar kan se ut. Du behöver kontakta en expert som kan reda ut dina specifika förhållanden och skattekonsekvenserna vid de olika alternativen:

http://www.hq.se/sv/Private-Banking/artikelarkiv/Artikelarkiv/Finansiell-Planering/Skatt--Juridik/Miljoner-att-vinna---paketering-raddar-aktievinsten/

Marknadsvärde 60 Mkr
Anskaffningsvärde 20 Mkr
Taxeringsvärde 2 Mkr
Skuld 0
Värdeminskningsavdrag 6 Mkr

Privat försäljning
Kvar i handen efter skatt: 45,3 Mkr

Den som säljer en näringsfastighet som ägs privat betalar normalt 27 procent i skatt på vinsten. Vinsten beräknas till skillnaden mellan försäljningspriset och anskaffningsvärdet med tillägg för förbättringskostnader. Föra att undvika avdrag två gånger för samma kostnad ska värdeminskningsavdragen återläggas och tas upp till beskattning i näringsverksamheten. På de återlagda värdeminskningsavdragen kan skatten bli så hög som ca 65 procent.

"Påven"
Kvar i handen efter skatt: 47,8 Mkr

Ägaren ”underprisöverlåter” sin fastighet till ett nybildat aktiebolag (moderbolag) som i sin tur ägs av ett annat eget nybildat bolag (dotterbolag). En underprisöverlåtelse innebär normalt att fastigheten säljs till det egna bolaget, i det här fallet till dotterbolaget, till ett pris motsvarande det som ägaren anskaffat fastigheten för samt eventuella förbättringskostnader.
Ingen vinst uppstår varför heller ingen skatt utgår. Eftersom fastighetsägaren tillämpar de särskilda skattereglerna om underprisöverlåtelser behöver värdeminskningsavdragen inte återföras.
 Moderbolaget säljer därefter dotterbolaget till extern köpare. Denna försäljning är skattefri för moderbolaget. Genom att likviden från försäljningen hamnar i bolagssektorn erhålls en förmånlig skattekredit. Dessa obeskattade medel kan i sin tur genera avkastning. Fastighetsägaren kan därefter ta ut kapitalet ur bolaget till lägst 25 procent skatt (passiv delägare).

"Kattrumpan"
Kvar i handen efter skatt: 54 Mkr

Kattrumpan är det vanvördiga smeknamnet på en särskild sorts ”paketering”. I stället för att avyttra fastigheten privat så bildas en bolagskoncern bestående av ett moderbolag och ett dotterbolag. För att slippa återföra värdeminskningsavdragen lämnar du därefter fastigheten som gåva till dotterbolaget. Därmed undviker du den progressiva skattesatsen och de sociala avgifterna. Du sparar redan i detta moment cirka 3,9 Mkr.
 Det måste förstås finnas en gåvoavsikt och det måste också vara fråga om en förmögenhetsöverföring. I ett fall som detta anses ett gåvomoment finnas om du som fastighetsägare ger bort fastigheten till ett dotterbolag där du själv indirekt äger ungefär 60 procent och någon annan, kanske dina barn, äger minst 40 procent.
  Den omtalade ”kattrumpan” innebär således att fastigheten överförs till en bolagskonstruktion mot ett vederlag som understiger taxeringsvärdet. Vi föredrar dock att överföra fastigheten till mindre än 85 % av taxeringsvärdet då vi därmed även undviker stämpelskatten. Bolaget kan betala dig med en revers istället för kontanter. När hyresfastigheten sedan säljs externt i bolagsform löses vederlagsreversen du haft på bolaget. Eftersom fastigheten inte avyttras direkt utan genom en försäljning av aktierna i ett onoterat bolag är vinsten som uppkommer i moderbolaget skattefri.
 I många fall kan du och barnen omgående ta ut det kvarvarande kapitalet cirka 25 Mkr ur bolaget till 25 procent skatt. Jämfört med att sälja privat ger ”kattrumpan” alltså runt 8,6 Mkr mindre i skatt. I stället för att ta ut och omedelbart skatta fram det kvarvarande kapitalet i bolaget kan du och barnen välja att förvalta bolagsmedlen. Du kan då få avkastning på det belopp som annars skulle ha ”bränts av” i skatt vid ett uttag av medlen till er privat.

av Ulf Bjarme