En privat sajt med många skattetips och en guldgruva för dem som arbetar aktivt med skatter!

Denna webbplats administreras av Skattepunkten AB
Skattepunkten AB ger Dig professionell skatterådgivning

Kontakta Skattepunkten AB när Du behöver privat hjälp av en skattekonsult.

Body: 

Hej,

Har ett gäng funderingar kring hyresfastigheter, p.g.a. jag är intresserad av att införskaffa en hyresfastighet (fastigheten är alltså inte klassad som ett småhus för 1-2 familjer, utan den är klassad som hyresfastighet).

1. jag har hört att uppvärmningskostnader (som inte mäts individuellt) utgör en skattepliktig inkomst för uthyraren. Gäller detta endast privatpersoner som hyr ut del av sin bostad, eller gäller det även om man som enskild näringsidkare hyr ut en fastighet?

2. Om jag lägger upp ägandet på mig själv (som privatperson, ej via AB) kommer ev. vinst från fastigheten att beskattas med väldigt hög marginalskatt p.g.a. att jag tjänar över brytpunkten. Om jag istället lejer bort all drift/skötsel etc på ett AB som är ägt av mig själv, kan jag inte då plocka ut vinsten via aktiebolag till 42% skatt (28% bolag, 20% skatt på utdelningen)? Jag kommer endast att plocka ut <50,000 kr/år, så borde det inte gå att få totalt 42% skatt då? Tips på bättre upplägg? AB kräver revisor om inte jag minns fel. Är kostnaden för revisor så pass stor att vinsten äts upp? Borde ta 5minuter för revisorn tycker jag, eftersom AB't endast kommer ha en inkomst och en utbetalning per år (inga löner etc). (är medveten om att skatteverket kräver att ett AB har flera uppdragsgivare, har planer på att jobba deltid som konsult, så det kommer ej att vara något problem)

3. Alt 2; min sambo tjänar mindre än 340t kr/år, kan man låta henne få större del av vinsten från fastigheten? Det är troligt att hon kommer jobba mer än mig på fastigheten, så det känns mest rättvist att hon ska få en större del av vinsten.

4. Om man ägen fastigheten och bor där måste man alltid ta upp förmånsvärdet för detta, eller kan man t.ex. fördela kostnader som man lägger ner på fastigheten mellan sin egen del av boendet respektive hyresgästernas? (för beräkning av vinst) Ex. Om man bor på 1/3 av fastigheten, kan man per automatik anta att man själv ska stå för 1/3 av alla kostnader oavsett (renoveringar, uppvärmningskostnader, soptaxor och liknande). Eller är man bunden till att alltid ta upp marknadsmässigt förmånsvärde för att man bor där?

5. Finns det någon nackdel med överavskrivningar (max 2% av värdet har jag hört är OK), för att se till att fastighetens vinst blir så liten som möjligt (för att minimera skatt, ur ett kortsiktigt perspektiv). Är det max 2% av fastighetens taxeringsvärde som man får skriva av, eller är det 2% av marknadspris/inköpspris på hela fastigheten (inkl. mark)?

6. En aktiv näringsverksamhet betalar egenavgifter på 30,71 procent, en passiv verksamhet har egenavgifter på 24,26% (men är inte pensionsgrundande). Har för mig att det finns ett tak för hur mycket man kan tjäna innan det ej blir pensionsgrunande längre. Någon som vet vart taket ligget? Om man tjänar ca 250,000/året, lönar det sig att klassa verksamheten som aktiv? Eller är det mer lönsamt att klassa verksamheten som passiv och sätta av mellanskillnaden (30,71-24,26 = 6.45%) i en privat pensionsfond? Jag vet inte vad skatteverket tycker, men jag hade inte räknat med att lägga ner 1/3 av min arbetstid på att sköta denna fastighet (1 hus drygt 250m2), så jag antar att jag borde kunna få igenom en begäran att klassa inkomsten som passiv.

7. har ni några tips på litteratur som är lämpligt just för den som har tankar kring uthyrning av hyresfastigheter? (avser alltså juridiska/skattemässiga tips, ej "martin-timell-tips") har hittat en del, men de berörde i huvudsak privatpersoner som hyr ut delar av småhus... och IL känns ju lite tung att tugga sig igenom...

Tack på förhand,

Med vänliga hälsningar,

4 Comments
  1. anon
    Clas Ramert
    May 22, 2008

    Hej bsod!

    1. Det där med uppvärmningskostnader har jag inte hört talas om.

    2. Att lägga ut skötseln av fastigheten på ett bolag ligger kanske på gränsen till vad Skatteverket kan godkänna.

    3. Du bör kunna betala marknadsmässig lön till Din sambo med avdragsrätt för Dig och skatteplikt för henne.

    4. Jag tror det är svårt att komma ifrån förmånsvärde (rent formellt skulle det kallas uttagsbeskattning om Du direktäger fastigheten).

    5. Avskrivningssatserna kan variera men på hyreshus skall procentsatsen vanligtvis vara 2 %. Det värde som skall avskrivas är alltid anskaffningsvärdet.

    6. Så här skriver Skatteverket om pensionsgrundande inkomst:

    Pensionsgrundande inkomst av anställning och annat förvärvsarbete (näringsverksamhet m.m.) räknas ut var för sig.

    Enligt lagen om inkomstgrundad ålderspension ska man vid beräkningen av den pensionsgrundande inkomsten bortse från inkomst som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. Vid beräkningen ska inkomsten först minskas med den allmänna pensionsavgiften. Det innebär att den högsta inkomst som är pensionsgrundande är lika med 8, 07 inkomstbasbelopp.

    Inte heller inkomster under 42,3 procent av det för året gällande prisbasbeloppet är pensionsgrundande.

    7. Fastighetsbeskattning av Ulf Svensson (Björn Lundéns förlag) eller Inkomst av hyresfastighet av Olof Norell m.fl. (Norstedts förlag).

    Hälsningar/Clas

    http://www.skattepunkten.se

     

     

     

    Hälsningar/Clas

    Skattepunkten AB

     

     

     

  1. anon
    bsod
    Jun 07, 2008

    Tackar!! Dina kommentarer är guld värda!

  1. anon
    malhager
    Jun 08, 2008

    Kan det möjligen vara så att om uppvärmningskostnader inte mäts individuellt så föreligger en viss risk för så kallad uttagsbeskattning.... Mest en bevisfråga men ändå...

  1. anon
    Clas Ramert
    Jun 21, 2008

    Hej Bsod och Malhager!

    Malhager har nog rätt beträffande uppvärmningskostnader.

    Om man nämligen själv bor i hyresfastigheten skall man ju träffas av förmånsbeskattning eller uttagsbeskattning som motsvarar värdet av bostaden. Naturligtvis blir förmåns- eller uttagsbeskattningen högre om värme ingår i förmånen/uttaget. Så blir ju naturligtvis fallet om värmen betalas gemensamt för hela hyresfastigheten och kostnadsförs i rörelsen. 

    Hälsningar/Clas

    http://www.skattepunkten.se

     

     

     

    Hälsningar/Clas

    Skattepunkten AB