En privat sajt med många skattetips och en guldgruva för dem som arbetar aktivt med skatter!

Denna webbplats administreras av Skattepunkten AB
Skattepunkten AB ger Dig professionell skatterådgivning

Kontakta Skattepunkten AB när Du behöver privat hjälp av en skattekonsult.

Body: 

hej hej. Vill ha hjälp med att sammanfatta det jag lärt mig om att hyra ut hus som näringsverksamhet.

I mitt fall planerar jag att köpa ett mindre familjehus eller en 2lgh familjehus (hus för två familjer) för att sedan hyra ut på längre sikt.  Avsikten är inte att bo i huset vilket jag förstått gör att det betraktas som näringsverksamhet.

Regler kring näringsverksamhet, rätt eller fel?...

1. Man kan äga huset man ska hyra ut antingen direkt som privatperson eller som firma/bolag (handelsbolag, kommandit, aktiebolag).

2. Intäkterna/hyran: Eftersom man hyr ut huset i vinstsyfte så beskattas det som inkomst av näringsverksamhet. Formeln:
Vanlig progressiv Inkomstskatt enligt skatteskalan + egenavgifter eller löneskatt , beroende på om det är aktiv eller passiv näringsverksamhet. Ex: 33% inkomstskatt + 24% löneskatt, rätt?

3. Avdrag: man får dra av kostnader såsom drift och räntekostnader på intäkterna innan den beskattas.

4. Kapitalvinst: 90% av vinsten beskattas. Äger man huset/fastigheten direkt eller som handelsbolag/kommandit så är skatten 30% oavsett värdeökningen och vinsten

5. Uppskov: gäller inte vid näringsverksamhet eftersom ursprungsbostaden inte använts för privatboende och Ersättningsbostaden inte är ämnad att bo i. Alltså finns ingen möjlighet för uppskov när det kommer till näringsverksamhet.

Med vänliga hälsningar /Adam

11 Kommentarer
  1. anon
    Ove Grip
    sep 13, 2010

    Hej Adam!

    1. Det är riktigt att du kan äga fastigheten (huset)  direkt som privatperson eller genom en juridisk person, t.ex. handelsbolag och aktiebolag.

    2.  Inkomst genom uthyrning av en näringsfastighet utgör inkomst av näringsverksamhet som beskattas enligt dina uppgifter.

    3. Drift- och räntekostnader är avdragsgilla.

    4. Om du äger fastigheten direkt så beskattas 90 procent av kapitalvinsten med 30 procent. Sak samma om du äger fastigheten genom ett handelsbolag eller kommanditbolag.

    5. Man kan inte få uppskov med beskattning av vinst vid försäljning av en näringsfastighet.

    Hälsningar/Ove

    http://www.skattepunkten.se/

    Hälsningar/OveSkattepunkten AB

  1. anon
    gottan
    sep 30, 2010

    Om jag äger fastigheten via ett AB får en värdeökning på fastigheten och säljer den. Då får jag alltså inte uppskov om jag har för avsikt att köpa en ny fastighet avsedd för uthyrning?

     

    Är det verkligen så? 

    /g

  1. anon
    Ove Grip
    okt 02, 2010

    Hej Gottan!

    Ja, du förstår mig rätt. Man kan få uppskov med beskattniong av en kapitalvinst endast om man avyttrar en privatbóstadsfastighet eller en privatbostadsrätt. Ett aktiebolag kan inte äga någotdera.

    Hälsningar/Ove

    http://www.skattepunkten.se/

    Hälsningar/OveSkattepunkten AB

  1. anon
    Byggarebob
    jul 28, 2020

    Hej Ove mitt nman är Niklas och jag är ny på sidan här då jag vill lära mig mera om näringsverksamhetsskatt.

    Jag vill köpa hyreshus med minst 2 st lägenheter som jag själv inte tänkt nytja för tillfället utan bara för uthyring.

    Jag skulle vilja se hur ett räkneexempel skulle se ut för min del om du eller någon kunde hjälpa mig med detta ?

     

    Tex: Fastigheten kostar  795 000 kr 

    Det är en lokal och 2 lgh i ett hus man kan hyra ut.

    UPPVÄRMNING:

    18 000 kr/år

    ELKOSTNAD:

    35 731 kr/år

    VA:

    11 558 kr/år

    RENHÅLLNING:

    2 753 kr/år

    FÖRSÄKRING:

    15 584 kr/år

    ELFÖRBRUKNING:

    16 135 kWh/år

    SUMMA:

    83 626 kr/år

    TILLKOMMER:

    Fastighetsavgift/-skatt: 6 040 kr/år

    Jag tar ut 7000 kr i kall hyra för lägenheterna i mån.

    Angående lokalen, om jag njutjar den själv som privatperson eller i ett företag kan jag dra fördelar skattemässigt då? Eller är det smartare att hyra ut den med?

     

    KOMMENTAR AREA:

     

    Areamätning utförd 2017-11-28 Total lägenhetsarea 63+73 =136 kvm. Total lokalarea 271 kvm. Biarea: 229 kvm.

    Idag jobbar jag som platschef på bygge har en måndaslön på 43.000 kr ifall den ska räknas med och skattas på det totala.

    Mvh Niklas O

     

     

    <p>Niklas Ottehall</p>

  1. anon
    D Andersson
    jul 29, 2020

    Hej Niklas!

    Ove har slutat så jag kommer att svara på din fråga.

    Hyresinkomsten blir 12 * 7 000 kr = 84 000 och utgifterna är 83 626 kr och skatt 6 400 kr. Du kommer då att ha ett underskott så det blir ingen skatt på uthyrningen.

    Om du själv använder delar av fastigheten privat så kan det bli aktuellt med en förmånsbeskattning dvs att du får skatta för att du använder den privat. Vid beräkningen använder man marknadsvärdet på lägenheten/lokalen. Tanken med reglerna är att det inte ska spela någon roll om du hyr ut den eller användr den privat.

    Mvh

    Daniel

    Daniel Andersson är skattejurist hos Skattepunkten AB

  1. anon
    Byggarebob
    aug 06, 2020

    Vinten

    Hej Daniel tack för svaret, Är under upplärnigsfas nu men allt börjar falla på plats lite sakta medn säkert.

    Vi tar en grej till sen tror jag att jag börjar få kläm på grejerna =)

    Jag jobbar idag som platschef på bygge har en månadslön på 43 000 kr och jag kommer forsätta med det och få ut samma lön. 

    Vill snart köpa min första fastighet med 2-3 lgh för uthyrning i vinst syfte.

    Vinsten för min villa kommer ligga på 120 000 kr skattat och klart säger vi per år.

    om jag vill ta ut lön på detta hur kommer jag beskattas av de då när jag har min månadslön som anställd ? Säg att jag skulle vilja ta ut all vinst i månaden på 10.000 kr hur skulle det skattas och vad skulle sluta i pllånboken då? Du får gärna förklara detta när jag är privat person eller om jag skulle ha ett AB och ta ut detta som udelning för och få lägre skatt tex.

    Tack på förhand

    <p>Niklas Ottehall</p>

  1. anon
    D Andersson
    aug 06, 2020

    Hej Niklas!

    Om du har en enskild firma skattar du för överskottet i den enskilda firman, inte för hur mycket pengarna du tar ut. Överskott av den enskilda firman beskattas tillsammans med din lön så räkna med en skatt på ca 60 procent inklusive sociala avgifter.

    Om du har ett AB kan du ta ut pengarna som utdelning. Skatten landar då på ca 37 procent.

    Mvh
    Daniel

    Daniel Andersson är skattejurist hos Skattepunkten AB

  1. anon
    Byggarebob
    aug 07, 2020

    Tack Daniel,

    Min tanke är att spara allt överskott i AB och investera det i underhåll på fastigheten, det ända som kommer betalas är ju utgifter för reperationer på fastigheten,

    Överskottet som sparas och används för renoveringar i fastigheten beskattas det som uttag av lön tex?

     

    <p>Niklas Ottehall</p>

  1. anon
    Byggarebob
    aug 07, 2020

    Hej igen Daniel

    Om jag har ett överskott i AB på 192 000 kr tex så blir väl uträkningen såhär. ( Jag är själv som ägare i bolaget och har inga anstälda )

     

    192 000 - 22 % Bolagskatt = 42,240 - 192 000 = 149 760 kr

    Så 149 750 kr kan jag ta ut som utdelning till en lägre beskattning på 20% 

    149 750 - 20% Utdelning = 119 800 kr skattat och klart ?

    Alltså ligger min skatt på 42 % sammanalgt som bolaggskatt och "löneuttag som utdelning" i mitt AB. 

    Stämmer detta ?

     

    <p>Niklas Ottehall</p>

  1. anon
    D Andersson
    aug 07, 2020

    Hej igen Niklas!

    Siffrorna stämmer förutom att bolagsskatten är 21,4 procent i år. Procentsatsen för skatten blir 119 800 / 192 000 = 38 procent.

    Mvh
    Daniel

    Daniel Andersson är skattejurist hos Skattepunkten AB

  1. anon
    Byggarebob
    aug 10, 2020

    Tack Daniel

    <p>Niklas Ottehall</p>