En privat sajt med många skattetips och en guldgruva för dem som arbetar aktivt med skatter!

Denna webbplats administreras av Skattepunkten AB
Skattepunkten AB ger Dig professionell skatterådgivning

Kontakta Skattepunkten AB när Du behöver privat hjälp av en skattekonsult.

Body: 

 

  Hej alla  (nyhittat hit)

 

Jag äger en 2 familjsvilla som jag avser att hyra ut. Jag kommer att hyra ut båda lgh på öppna marknaden. Idag är huset klassat som privarbosdat då ägaren bott där själv i alla tider.

Men det finns inte en chans i världen att det ska gå runt  ekonomiskt(pga ab skatten) om jag inte får göra avdrag för driften och underhållet.

Vad krävs och var ändrar jag så att jag får huset klassat som Näringfastighet ??

 

Dessa skatter ser hela tiden till att glöra det svårt

 

 

                        Mvh Mikael

15 Comments
  1. anon
    Ulf Bjarme
    Aug 05, 2010

    Enklast är att begära en omklassificisering av Skatteverket

    Från broschyren SKV 313

    En fastighet utgör antingen privatbostadsfastighet
    eller näringsfastighet. En fastighet som vid fastighetstaxeringen inte är småhusenhet klassificeras skattemässigt alltid som näringsfastighet. En fastighet som
    vid fastighetstaxeringen utgör småhusenhet klassas
    antingen som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet.
    Bedömningen görs vid kalenderårets utgång.
    Om småhusenheten har överlåtits under året görs
    bedömningen på förhållandena på försäljningsdagen.
    Privatbostadsfastigheter är sådana byggnader som
    i huvudsak är inrättade som bostad åt en eller två
    familjer. Bostaden måste också till viss del användas
    för ägarens boende, permanent eller som fritidsboende.
    De fastigheter som inte uppfyller kraven för
    privatbostadsfastighet är näringsfastigheter. Om du
    vill läsa mer om de krav som gäller privatbostadsfastigheter
    se i ordlistan.

  1. anon
    MikaelJohansson
    Aug 05, 2010

     

    Så,,om jag nu har en 2 familjs fastighet som är klassad som privatbostad och jag hyr ut båda lgh,erna,,,så borde jag få klassa om huset. För jag har inte för avsikt att själv använda huset. Jag kommer själv att bo på ett helt annat ställe..

     Är det rätt uppfdattat ??

  1. anon
    Ulf Bjarme
    Aug 05, 2010

    Så är det meningen att du ska göra.

  1. anon
    MikaelJohansson
    Aug 05, 2010

     

     

    Någonstans har jag läst att man måste ha 3 lägenheter i huset för att få klassa det som näringsfastighet,  vet du något om det Ulf ?

  1. anon
    Ulf Bjarme
    Aug 05, 2010

    Även om man har 2 och använder dem yrkesmässigt till uthyrning så är det en näringsfastighet.

    För en fysisk person kan en fastighet klassificeras som privatbostadsfastighet eller som näringsfastighet. En privatbostadsfastighet är ett småhus som är inrättat till bostad åt en eller två familjer. Småhuset ska dessutom till viss del användas eller vara avsett att användas till permanent eller fritidsboende av ägaren eller närstående personer till ägaren. Enfamiljshus ska användas till övervägande del (mer än 50 procent) av ägaren eller närstående.För tvåfamiljshus gäller att en väsentlig del (minst 40 procent) ska användas av ägaren eller närstående
    för att fastigheten ska klassificeras som privatbostadsfastighet.
    En obebyggd tomt klassas som en privatbostadsfastighet
    om den är avsedd att bebyggas med
    en bostad för ägarens eller närståendes permanentboende
    eller fritidsboende. För ytterligare information
    om be greppet privatbostadsfastighet, se broschyren
    ”Försäljning av småhus och ägarlägenhet”
    (SKV 379).

  1. anon
    MikaelJohansson
    Aug 06, 2010

     

    Dom länkar som är medskickade är ju mot försäljning. Var hittar jag blanket att skicka in och ändra från privat bostad till näringsfastighet ??

  1. anon
    Ulf Bjarme
    Aug 06, 2010

    Begär en ny fastighetstaxeringsblankett telefon 0771-567 567

  1. anon
    MikaelJohansson
    Aug 08, 2010

     

     

      Jag tackar så välldigt för uppgifterna Ulf,men

     

     Vet du hur det ligger till med avdragen:

    Detta är ett enkelt exempel !

    Inkomster: 2 lgh 5000X2 i mån = 120t per år

    Utgifter: pellets 16.000kr

    el    30.000kr

    skottning 1500kr

    Lån  20.000kr

       Totalt 67.500kr

    Om det nu är en näringsfastighet,,hur ser dessa avdrag ut,är det hela summan som får dras av eller delar av den??

     

     

     

  1. anon
    Ulf Bjarme
    Aug 08, 2010

    Ja, alla kostnader inklusive moms får dras av från hyresintäkten. Dessutom gör man en årlig avskrivning på
    ca 2 % av anskaffningskostnaden för byggnaden (ej marken). I ditt fall skulle man kanske hamna på ca 15 000 kr i inkomst med ungefär hälften i skatt ca 7 500 kr.

    Använder du schablonmetoden; 120 000-12 000-24 000 = 84 000 vilket ger en skattekostnad (30 %) på 25 200 - ränteavdraget 6 000 (30 % av 20000) = 19 200 kr.

    Ett sätt att minska skattekostnaden är att hyresgästerna själva står för en del kostnader som exempelvis el och värmekostnaderna varvid hyresintäkten blir lägre etc....

  1. anon
    MikaelJohansson
    Aug 08, 2010

     

    Om min tanke är att inte gå i vinst,men att jag tex vill investera dom pengar som blir över ifrån hyra. Tex att man reparerar och invetserar i byggnaden så att man hamnar på ett plus minus noll resultat. Kan man göra så?

    Kan man räkna såhär

    Hyres intäkter minus utgifter (förbruknings vara/ nya toalett stolar etc) = en summa och det är den summan jag ska skatta för ?

  1. anon
    Ulf Bjarme
    Aug 08, 2010

    i princip gör man så. Bokföringsnämnden har en liten skrift "om att föra bok" som är informativ om hur man lägger en redovisning mm. Du kan ladda hem den från

    http://www.bfn.se/info/att-fora-bok.aspx

  1. anon
    MikaelJohansson
    Aug 08, 2010

     

    Det dyker upp ibland text gällande nästående släktingar

     

    Om jag hyr ut ett 2lgh  näringsfastighet till två familjer och den ena skulle vara en nästående släkting,men denna betalar normal hyra (om man ser till hyresbolagen i omg). Skulle det kunna vara ett hinder?

  1. anon
    Ulf Bjarme
    Aug 08, 2010

    Det är i allmänhet inget problem att få en fastighet klassificerad som en näringsfastighet utan problemet kan vara att få den klassificerad som privatbostad (pga enklare och oftast förmånligare skatteregler)

  1. anon
    MikaelJohansson
    Aug 09, 2010

     

    Skulle det kunna vara en nackdel för mej att göra som jag tänkt?  Jag ser nu möjligheterna att få dra av kostnaderna för driften och underhållet som jag inte får göra om jag har kvar huset som privatbostad.

    12000 och 20% varianten är mindre pengar än det jag har i drift och underhåll..

  1. anon
    Ulf Bjarme
    Aug 09, 2010

    Ett sätt att minska skattekostnaden är att hyresgästerna själva står för en del kostnader som exempelvis el och värmekostnaderna varvid hyresintäkten blir lägre etc....

    Med dina siffror skulle det med schablonmetoden kunna bli;

    74000-12000-14800(20% av 74000)= 47200-20000(ränteavdraget) =27200 vilket ger 8160 kr i skatt under förutsättningen att hyresgästerna själva inhandlar pelletsen och tecknar egna elabonnemang i utbyte mot en reducerad hyra.

    Vid en framtida försäljning och eventuell kapitalvinst så beskattas den med 5 % lägre skatt om det gäller en privatbostad enligt dagens regler.