En privat sajt med många skattetips och en guldgruva för dem som arbetar aktivt med skatter!

Denna webbplats administreras av Skattepunkten AB
Skattepunkten AB ger Dig professionell skatterådgivning

Kontakta Skattepunkten AB när Du behöver privat hjälp av en skattekonsult.

Body: 

Hej !

Jag har i framtiden tänkt att starta ett aktiebolag, köpa en hyresfastighet med aktiebolaget där det tillkommer investerare som äger 20% var och är 4 stycken ( vi alla 5 äger 20% var ).

Tanken är att äga fastigheten livet ut och få mer kassaflöde privat av kassaflödet i fastigheten.

När jag har läst om utdelning i U.S.A så har jag fått lära mig att om du har din hyresfastighet i ett LLC så har du också "flow through taxation" och om du då har ett underskott så kan du kontra detta mot utdelningen och även din tjänst-inkomst på jobbet.

Men när jag läst om aktiebolag här i Sverige så verkar det inte finnas en sådan model ? ( fattat det som att de i U.S.A har ett aktiebolag men att de "väljer" att skatta aktiebolaget som en enskild firma, d.v.s att de har "två stycken bolagsformer i ett bolag" och betalar då ingen "bolagsskatt" utan bara "utdelnings skatt" som de kan kontra med underskott och på så sätt betala ner till 0% i skatt på pengar som de plockar ut ur sina hyresfastigheter.

Fråga 1: Finns det någon liknande model här i Sverige eller är man fast med Bolags skatt + utdelnings skatt ?

Fråga 2: Då jag har ett fastighetsbolag? ( hyreshus/hyresverksamhet i ett AB=Fastighetsbolag? ) ändrars utdelningsreglerna då så att all utdelning beskattas med 25% och att jag kan ta ut så mycket utdelning som vinsten tillåter ?
( skulle jag lika gärna kunna äga 100% utan investerare och endå få betala 25% på utdelningsskatt utan att hålla på med fåmansbolag regler också vidare ? )

Fråga 3: I och med att det är 4 stycken passiva ägare i aktiebolaget ( 80% av aktierna ) betyder det då att aktierna är okvalifecerade och beskattas med 25% om nu inte fråga 2 är aktuell ?

Fråga 4: Vilken formel använder sig de större Fastighetsbolagen av ? Har de Aktiebolag ? Har de sina fastigheter i en koncern ? hur tar de ut utdelningar etc ?

Väldigt tacksam för svar på samtliga frågor då jag inte hittar någonstans om Hyresfastigheter I AB/Fastighetsbolag vad som gäller vid utdelning och struktur!


 

10 Kommentarer
  1. anon
    D Andersson
    jun 20, 2017

    Hej!

    1. I Sverige finns ingen liknade modell utan bolaget utgör ett eget skattesubjekt som skattar för sitt resultat och du som ägare skattar på utdelningen. I en enskild firma/HB så skattar du för bolagets resultat men inte det belopp du tar ut från bolaget dvs om firman/HB gör ett underskott blir det ingen skatt även om du tar ut pengarna.
    2. Generellt sett ses ägaren inte som verksam i betydande omfattning när det gäller fastighetsförvaltande bolag men jag rekommenderar dig att registrera dig som kund hos oss så får vi titta på vad som gäller just dig. Det finns en dom från HFD där ägaren i fastighetsförvaltande bolag ansågs vara verksam i betydande omfattning och träffades av fåmansreglerna.
    3. Då utomstående äger mer än 30 procent av aktierna så är ingen aktie kvalificerad enligt utomståenderegeln. Jag utgår från att du inte är släkt med någon av de andra ägarna.
    4. Detta är tyvärr omöjligt att svara på då varje bolag är unikt, mitt råd är att titta i årsredovisningar för att ta reda på detta.

    Mvh
    Daniel

    Daniel Andersson är skattejurist hos Skattepunkten AB

  1. anon
    Rikard_L
    jun 20, 2017

    Hej Daniel!

    1. Men om man skulle ha fastigheten i ett HB så har man inte alls samma skydd som i ett AB ? D.v.s att det inte är någon idé med HB om man vill ha skyddet som ett AB ger ?

    2 & 3. Om man träffas av fåmansreglerna, men om "utomstående äger mer än 30 procent av aktierna så är ingen aktie kvalificerad enligt utomståenderegeln. " träffas man då inte längre av fåmansreglerna eller väger punkt 2 tyngre än punk 3 och man måste då hålla sig till fåmansreglerna endån ?
    ( ingen är släkt )

    3 B. Om "utomstående äger mer än 30 procent av aktierna så är ingen aktie kvalificerad enligt utomståenderegeln. " betyder detta då att INGEN i aktiebolaget behöver gå/får rätta sig etfer fåmansreglerna ? D.v.s Om aktierna är okvalificerade, vad har detta då för innebörd som aktier ägare?

    4.Okej ! Bra idé! tack så mycket, skall göras!

    Tack så mycket för samtliga svar Daniel!

    MvH Rikard L

     

  1. anon
    Rikard_L
    jun 21, 2017

    Hej Igen, surfade runt lite och hittade "Allabolag.se"
    och som ett exempel -->Wallenstam AB.

    Koncern: Wallenstam AB är koncernmodern.
    Wallenstam Stacken AB------>Moderbolag: Wallenstam AB
    Wallenstam Fastigheter 154 AB----->Moderbolag: Wallenstam Stacken AB

    Betyder detta att Wallenstam AB är ett Aktiebolag som är Moderbolaget i en koncern och där Wallenstam Stacken AB är ett dotter bolag till Wallenstam AB och där Wallenstam Fastigheter 154 AB är dotterbolag till Wallenstam Stacken AB ?

    D.v.s har de alltså Wallenstam AB som Moderbolag i en KONCERN som i sin tur har ett dotter bolag som i sin tur har ytterligare ett dotterbolag ?

    OM detta stämmer som jag har tolkat/läst på sidan så har jag en fråga.

    Fråga: Om man har den här strukturen, 1 AB som är Moderbolag som har ett annat AB som är dotterbolag som i sin tur har ytterligare ett AB som är dotterbolag, är dessa 3 EGNA juridiska personer som är skyddade ifrån varandra ?

    ( Syftet med frågan/vad jag vill komma åt: Om man har en hyresfastighet i ett av dotterbolagen där en hyresgäst stämmer dotterbolaget för skadestånd, kan hyresgästen komma åt hela koncernen eller är SAMTLIGA AB i koncernen skyddade ifrån varandra ?  )

    Om man har Kommanditbolag i koncernen, är dessa då också skyddade för att stämmningsansökan begränsas till endast dotterbolaget där hyresgästen bor/som den har stämmt ?

    Jag förstår helt och hållet om detta sticker iväg ifrån "skatter" men OM någon skulle kunna svara på denna fråga så skulle jag vara mycket tacksam!

    MvH Rikard L

     

  1. anon
    D Andersson
    jun 21, 2017

    Hej Rikard!

    1. Det är helt korrekt att i ett HB är man inte lika skyddat som i ett AB. I ett HB är delägarna solidariskt ansvariga för bolagets förpliktelser.
    2. Om utomstående äger mer än 30 procent av aktierna så är ingen aktie kvalificerad dvs du kan tillämpa utomståenderegeln.
    3. Att ingen aktie är kvalificerad innebär att vinster och utdelning endast beskattas i kapital. Då aktierna är onoterade så är den effektiva skattesatsen 25 procent.

     

    Angående frågan om koncernen: Varje AB är en egen juridisk person dvs ägarna är i normalfallet skyddade från en stämningsansökan, eventuellt skulle man kunna hävda att ägarna gjort sig skyldiga till försummelse och därmed göra dem ansvariga. När det gäller KB så är det samma regler som HB dvs ägarna är solidariskt ansvariga för kommanditbolagets förpliktelser.

    Mvh
    Daniel

    Daniel Andersson är skattejurist hos Skattepunkten AB

  1. anon
    Rikard_L
    jun 21, 2017

    1.Okej, då antar jag att de har KB/HB till andra saker i verksamheten än att äga hyresfastigheter med dem.

    2.Perfekt !

    3. Perfekt !

    Koncernen: Perfekt !



    3/fråga: Om man hade haft noterade aktier (Publ AB ?)
    Hur ser den effektiva skattesatsen ut för utdelning och vinster då?

    2 och 3: Skulle det då fungera att ha ett Moderbolag som jag äger 100% som i sin tur har ett dotterbolag ( AB ) där man köpt ett hyreshus med det och att Moderbolaget äger 65% av dotterbolaget och att investerare äger 35% ? och därmed kan dela ut 25% på vinster och utdelningar från dotterbolaget men enda att man kan flytta pengar mellan dotta och moderbolag då Moderbolaget äger mer än 50% ?

    Tack Så mycket för informationen och svar Daniel, uppskattas mycket !

    MvH Rikard Lorén

     

  1. anon
    Rikard_L
    jun 21, 2017

    ...pengar mellan dotterbolaget och moderbolag då Moderbolaget äger mer än 50% ?*

  1. anon
    D Andersson
    jun 21, 2017

    Hej igen!

    1. I vissa fall kan fastigheterna ligga i KB/HB då denna företagsform är väldigt billig att starta och driva. Dessutom är lagen om HB och enkla bolag till stora delar dispositiv dvs man kan avtal det mesta.

    3.   Är aktierna noterade så är skattesatsen 30 procent.

    2 och 3. För att kunna flytta pengar så att det påverkar skatten måste moderbolaget äga minst 90 procent av aktierna i dotterbolaget dvs för att kunna lämna koncernbidrag.

    Mvh
    Daniel

    Daniel Andersson är skattejurist hos Skattepunkten AB

  1. anon
    Rikard_L
    jun 22, 2017

    Tack så mycket för svaren Daniel !

    1: Men blir man inte utsatt för väldigt mycket risk med sådana bolag?

    3: Ok, gör man de Noterade för att kunna få in mer kapital ? varför annars skulle man vilja betala mer än 25% skatt som det var vid onoterade ? ( under de rätta omständigheterna )

    3 b. Om man har noterade aktier ( publ ) försvinner fåmansreglerna och utomstående regeln automatiskt då ? och det blir en enda ny regel som säger att det är 30% skatt på utdelningar och obegränsat ( då det finns utrymme för utdelningar i företaget ?)

    2 och 3: Hmm...finns det någon lösning då ? Eller är man fast så att man då måste göra ett separat aktiebolag för sig själv som äger fastigheten om man vill ha med investerare för att kunna betala mindre skatt på utdelningar och frångå fåmans-reglerna?

    MvH Rikard

  1. anon
    D Andersson
    jun 22, 2017

    Hej igen!

    1. Helt klart ökar riskerna men jag antar att avtalsfriheten gällande HB/KB ibland kan vara mer önskvärt.

    3.    Det är precis som du skriver, genom att marknadsnotera bolagen så är det lättare att få in kapital.

    3b.  Ett bolag som är publikt kan aldrig vara ett fåmansbolag.

    Enklast torde vara att ha ett AB med fastigheter och att detta ägs av dig plus investerarna om du nu vill få med andra i bolaget.

    Mvh
    Daniel

    Daniel Andersson är skattejurist hos Skattepunkten AB

  1. anon
    Rikard_L
    sep 27, 2017

    Hej Igen D Andersson !

    Ursäkta att jag svarar såhär långt efter men jag vill ännu bara tacka dig en gång för att du tagit/tog dig tid för att svara på alla de frågor som jag ställt/ställde, tack så mycket !

    Mvh Rikard